调控靴子落地后 商住房风险剧增

时间:2017/3/30 浏览量: 551

北京楼市调控继续加码。3月26日,针对“商住房”调控的政策靴子落地,从规划、销售、购房资格、信贷层面对商住精准“打击”,政策一出,业界一片哗然。

有业内人士感叹,“虽然本次调控在意料之中,但狠成这样绝对是没想到。”“我想不到商住还能如何逃脱这次噩运。”

不仅未上市的商住房噤若寒蝉,据悉,北京最大的二手房中介链家也连夜开始下架商办物业产品。

市场:商住房曾经“过火”

近年来,北京商办类项目销售火热。对于暂时没有资格买纯住宅、又想在北京居住的人来说,不限户口也不限购,还不占用“首套房”指标的商住房,有着强大的吸引力。

尤其是“3?17新政”后,北京楼市需求开始向商办类转移,期间商住房无论是价格还是销量都呈现火爆态势。亚豪机构统计数据显示,3月18-20日3天里,北京商办产品共签约651套,占到北京商品住宅71%的比重。而在调控之前,这一比重尚不过55%。3月18-20日,北京商办日均签约量为217套,相比此前94套的日均成交,“3·17”调控促使商办市场出现130%的销量增长。

专家热议:商住房之风险

北京商住房限购政策发布后,多位专家对此发表了评论:

知名房地产与人居学者冯国亮:按住宅标准对商住房买卖进行严控,基本堵死了其作为投资产品的增值空间,只能回归使用功能,作为经营性物业,以租金收益为主,而与其它商办产品相比收益率又明显偏低。未来若政策一直从严,大都只能靠机构收购,其价格很难有上涨空间,之前投资商住房,尤其近半年入手高位接盘的将会承受投资收益为负的风险。

中原地产首席分析师张大伟:这一政策的再次升级,明显抑制了市场的公寓成交,抑制的影响超过了住宅限购升级影响,其他城市很可能开始新一轮全面封堵商住政策潮。而因为住宅限购导致的之前购买商住的投资需求很可能面临巨大的投资风险。

中央财经大学法学院教授尹飞:商改住、办改住,本身就是违规变更房屋规划用途的行为,这次北京市全面叫停商办改住,是正本清源,让这些商业办公项目回归到为实体经济服务的路径上来,也是为消费者负责,保护购房人权益的重要举措。

北京市房地产中介协会会长李文杰:商改住新政出台,将全面遏制商业办公用房市场的不正之风,违规商改住的供应和需求同步封杀,商改住这个商不商、住不住的怪胎,将告别北京市场,成为历史。

易居研究院智库中心研究总监严跃进:此次限购后,商住房流动性会非常差,将从“香饽饽”变成烫手山芋,也使得此类物业或者难以交易,或者出现价格明显下滑。

北京市房地产业协会秘书长陈志:政策力度空前,可以有效抑制商办类项目的过热,而且也使得原先只在通州一个区实行的政策,成为全市普遍实施的政策,有利于从整体上对商办类项目实行统一管理。

亚豪机构市场研究部总监郭毅:全北京限购,且再次销售仍然只能销售给公司,同样限制了二手商办的流通性,如果依托出租而非资产升值之后套现来实现投资回报,商住的投资功能将被极大削减,预计北京商住的销量将很快出现陡崖式下跌。

小编支招:商住房存在哪些弊端

商住房是指将商业、办公用地改建成为住宅形式的项目,如酒店式公寓、公寓式办公、LOFT、SOHO公寓等。与住宅相比,它存在很多弊端。

1、商住房一般不强制性要求设计配套服务设施,例如:学校、商业、居委会等,如果居住在商住房子里,可能享受不到这些配套服务。

2.商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年,住宅则是70年。

3.买商住的话,贷款期限一般不能超过10年,贷款利率至少上浮10%,而且不能申请住房公积金贷款。

4.商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠,交易和持有成本高。

5.商住用的不是民水、民电,水电等费用标准高于住宅;物业费、供暖费也要比住宅贵很多;且商住基本上都没有燃气,只能用电磁炉。

6.买商住不能迁入户口。

7.商住的公摊通常情况下都特别大。得房率不到70%那是常事儿。

8.由于很难成立业委会,商住房的业主维权也很困难。由于商住不是住宅,所以用作居住时很多权益不受法律保障。

9.商住的宜居性较差,因为里面既有居住的、又有办公的,人员混杂,安全性差。

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