大量新增项目入市 北京写字楼市场呈区域分化

在上周刚刚过去的2017博鳌房地产论坛上，众多与会嘉宾认为，当前调控成效初显，短期内政策不会放松，房地产市场开始进入下行通道，市场分化加剧，新的挑战开始出现。那么，具体到厦门楼市，又会出现哪些新挑战？近日，本网专访了第一太平戴维斯董事张守亮，他认为，厦门房地产已经面临转型期，商业地产“以运营服务时代为主”已经来临。 写字楼市场规范化是必经之路 厦门楼市一直有个不正常的现象：住宅过热、商办过冷。这是由于供求不平衡造成的，住宅市场常年处在供不应求的局面，而写字楼市场则远远供大于求，特别是去年以来，厦门的写字楼空置率一直很高。 “这是由于产业园、旧改文创、商业改办公等小型商办市场的出现，对商办市场的供给、政策、价格造成了不平衡，在这样的情况下，标准写字楼的租赁就受到冲击。”张守亮说。 那么，这是否意味着新兴的小型商办市场就有很大的发展空间呢？张守亮并不认同此观点，他觉得，未来商办市场的发展方向仍然是标准化写字楼及服务型办公场所，这是城市经济发展和国际化的必然，多元化的办公业态并不能改变办公市场的主流。他猜测政府会出台相关措施，引导商办产品转型，规范商办物业的使用。 值得关注的一点是，厦门高标准写字楼市场发展缓慢，符合标准的甲级写字楼为数不多。一般来说，我们所说的甲级写字楼即5A写字楼（包括OA办公自动化系统、CA通讯自动化系统、FA消防自动化系统、SA安保自动化系统、BA楼宇自动控制系统）。虽然有数据表明，未来5年，厦门每年将有超过20万㎡的新建写字楼入市，但是，甲级写字楼是由其地段、商业配置、楼宇科技、管理标准、服务水平以及交通便利等方面指标决定的，真正满足现代企业办公需求的甲级写字楼还是具有竞争力和可持续发展的。 依据张守亮的观点，未来，市场对国际标准的甲级写字楼的需求会增加，特别是在金砖之后，随着厦门这座城市的国际化和承载国家一带一路战略节点，将会有更对国际国内企业和机构入驻厦门，“或许，需求量的增加会刺激写字楼市场进一步规范发展。那么，在这一过程中，厦门的写字楼市场将会从“租赁加物业管理型”向“资产管理加商务服务型“转型。”张守亮预测道。 投资商铺未来在于“服务” 俗话说：一铺养三代。但如今，互联网背景下，电商发展迅速，对传统商铺产生了一定冲击，这句话大概要打些折扣了。那么，传统商铺还值得投资吗？ 张守亮的答案是肯定的。他认为，互联网让商业发展产生了质的变化，传统商铺经营也面临转型，比如小商铺从商品贩卖转向销售服务转变，商场从百货商品销售向购物体验中心转变。“可以看出，传统商铺有一样是互联网购物替代不了的，那是家门口‘消费体验和服务享受’，商铺仍然具有投资价值。” 那以厦门为例，具体商铺投资价值高的区域在哪儿？张守亮点出了四种区域：办公商务集中区、旅游商业街区、大型人居社区、交通枢纽区，这四类区域对商业多元化需求依然旺盛，其商铺的投资价值依然明显。 SOHO适合转型集中租赁式产品 近几年，SOHO项目发展迅速，成为房地产投资的一个全新业态。不可否认，在国内一二线城市，SOHO产品在整个楼市占比不低，甚至销售价格直逼70年产权住宅，但这并不能融入房地产市场的主流。 他直言：“在我看来，SOHO就是市场不规范下的一个变异产品，它是模糊于办公和居住之间的混合业态物业，对写字楼、住宅市场都产生了冲击，似乎弥补了住宅类土地供应短缺和写字楼物业的大面积投资难度的不足，其实影响了房地产市场的健康发展，规范SOHO的使用，才能发挥其潜在价值。例如：统一管理、统一运营的酒店式服务公寓模式就是一个很好的选项，租赁市场大有前景”。 不管是写字楼，还是商铺、soho，其价值的高低在于开发初期的精准定位和入市后的规范管理、优质服务。张守亮反复强调“规范”与“服务”关键词，可以看出目前市场的明显不足，以及专家对行业的期盼，同时也点出了大家对写字楼、商铺和SOHO房地产产品投资所产生困惑的所在，这也是需要政府和开发企业要认真面对的。