北京限价房项目开闸 百亿货值将入市

6月8日下午，北京市住建委发布预售证预告信息，六项目获批，其中瀛海府、金樾和著、旭辉城等三个限价房项目赫然在列。按照惯例，取证项目公示三天即可开售，这意味着首批限价房项目即将进入市场。

据中原地产研究中心数据显示：瀛海府、金樾和著、旭辉等三个限价房项目为市场提供近100亿货值，直接拉低市场均价2%。

限转共政策明朗化   企业疑虑落地

公开资料显示：瀛海府位大兴瀛海，预售均价52449元/平方米，以88平方米三居户型为主；金樾和著及旭辉城均位于房山良乡地区，预售均价都为38994元/平方米。只不过金樾和著以89平米三居、127平米四居为主，而旭辉城面积相对较小，包含75平方米两居、89平方米三居及112平方米三居。

从入市户型看，多以紧凑型为主，对于刚需购房者提供更多的选择。根据思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅分析，相对于普通住宅，三项目在价格方面具备一定优势。以良乡为例，据郭毅介绍，良乡的限价房主力产品90平方米总价为351万元，而商品住宅项目今年的套均成交价为581万元，限价房的单套总价比商品住宅低了230万元，对刚需、刚改客群形成极大吸引。

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为，此次限价房项目，价格公道、户型合适、房源较多，如果销售较好能够刺激房企拿地积极性。

根据5月26日北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》：限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由北京市保障性住房建设投资中心收购转化为共有产权住房。三限价房源的入市，进一步证实了限价房项目享受的原则，意味着一大批限价项目确信不会被转为共有产权房。

6月或迎限价房供应井喷  短期入市房源有望超2万套

随着三个限价房项目取得预售许可，今年限竞房供应的也将闸门。据统计，当前北京市场有55个限竞房项目，446万平方米计容建面将陆续面向市场推出，而2017年北京商品住宅的成交面积也不过394.05万平方米。

根据中原地产首席分析师张大伟测算，140平米以内的商品房含保障房在2018年截至日前只有5044套供应，市场供应较少。此次政策落地后将有望加速市场住宅供应，预计6月开始，将出现限价房供应量的井喷，短期入市房源有望超过2万套。

面对未来的激烈市场竞争，限竞房项目争相抢先入市，郭毅认为率先收拢购房需求成为房企共同的选择。她分析，如果土地市场依旧保持与去年相同的供地速度和竞地规则，土地市场和商品房市场供量同步增加，一方面微观楼市很可能因供量集中，供不应求造成滞销，另一方面商品房的滞销也将向土地市场传输，造成土地流拍流标的现象进一步增加。然而在郭毅看来，今年开发商已经开始精选土地，而随着限竞房开闸，房企真正面临去化压力时，这一趋势将更加明显。

“北京限价房的制度改革和产品创新，一直是北京住房市场供给侧改革的重要内容，也是当前北京住房交易中值得关注的内容。”严跃进表示此类住房交易后，对于北京的房价结构也会有很大的影响，至少会对冲高房价，利好市场预期的稳定。