亩均论英雄｜省产业园用地问题概述

省工业园区协会经过调研了解，放眼省产业园，具体来说，其用地情况存在这些问题：

首先是规划滞后，执行随意。省产业园建立初期情况各有差异，许多较大园区是在原有老工业园区的基础上建立的，起初老工业园区虽有简单的园区总体规划，但当时对规划的纲性约束认识并不到位，执行中人为变动的情况较为普遍，产业、项目布局没有充分考虑土地的集约利用，形成了企业散、乱、差的布局和用地的随意性。近些年来，经过整合逐步建立起了较为合理的园区布局，并进行了园区的产业定位，确立了发展方向和目标。但因园区的总体规划和产业发展规划制定的滞后效应，土地利用总体规划的引导作用不强，致使工业项目布局随意，产业不集中，聚集效应差，工业用地效率不高。

在土地闲置方面，园区也表现突出。毋庸讳言，为促进园区经济增长，在招商过程中，保证供地和提供优惠政策供地是各个园区共用的举措，对项目落地起到了一定的促进作用。但是，由于一些干部对集约利用土地的重要性认识不足，存在片面追求招商引资效应的政绩观，对一些没有经过认真评估的招商引资项目，在实施的可行性、资金实力等重要条件不明确的情况下，就给予供地,造成这些项目长期占有大量存量土地,占而闲置,形成了滥圈地、囤积土地的事实,严重浪费了宝贵的土地资源。这其实就是“把关不严，供地闲置”。这也是现在很多园区人说起来颇为头疼的问题。

还有就是标准不高，利用效率低。各产业园都按照国家和省的土地管理规定，结合园区的产业发展实际，制定了工业园区项目供地标准。同时,对项目投资总额也有不同要求。从各工业园区已供地的项目投资总额与供地面积总量来分析,总体上看，都能达到或接近标准要求。但从单个项目来分析,很多项目的投资强度和土地产出率远远低于规定的标准,形成了小项目多,投资总额少,占用土地多,土地集约利用效率低下的状况。更为不好的是，一方面各园区的供地标准长久不变，没有视不同产业分类制定供地标准。另一方面，供地标准单纯考虑投资强度，对项目投资总额、工业建筑容积率等其它标准条件要求不严，进一步降低了土地集约利用率。

另外，企业成“僵尸”，盘活土地困难。目前，许多省产业园有不少因各种原因停产三年以上且复活无望的“僵尸”企业。从近几年一些园区处置停产多年、复产无望企业土地资源的实践来看，虽然通过兼并重组、整体收购或铁腕处理的方式，盘活了一些“僵尸”企业的土地资源。但由于工业土地盘活的政策不配套，如：转让价格如何来规范，历史欠税（尤其是土地使用税）如何处置等，致使整合主体负担过重，影响了整合进度，从而也没有达到土地集约利用的总体效果。

开发模式单一、创新不足，也是园区土地高效利用的一大掣肘。全省产业园中，只有一小部分的土地开发模式是在政府主导下由一些产业地产开发实体开发的，其它土地都是由项目实施主体自主开发整理使用。单一的自主开发利用模式，一方面致使基础设施配套成本高，土地集约利用效率低；另一方面不能有效地促使产业聚集，实现产业的协作配套，形成特色鲜明的专业特色园区。同时，更不能通过多种方式的集中开发，实现土地资产的增值。

还有一点很突出的是，注重供地但缺乏监管。近几年，国土资源管理部门对县区（包括工业园区）的土地集约利用情况也开展了节约集约利用评价工作。但从评价工作产生的实际效果看，因节约集约用地责任机制和考核机制的不够完善，评价更多是对整个园区进行，对一个个单一的项目供地缺乏严格的考核和奖励，致使节约集约用地示范效果没能充分发挥，全社会“节约集约用地光荣，粗放浪费土地可耻，违法违规用地查处”的氛围尚未真正形成。这是制约园区土地节约集约利用效率提高的根本原因。