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香港甲级写字楼的“真空”与价值流动
发布时间2019/12/6
自南港岛线通车后,前往海洋公园游玩的交通更为便利,黄竹坑、海怡半岛等地的商机和地产广告也如雨后春笋般、纷纷崭露头角。最近市场消息,在黄竹坑站旁518呎全新的商厦,呎价才1万5港元,相比中环区商厦动辙要3-4万港元的呎价。
香港 (2)
邻近地铁站确实很便捷,大厦外有时尚的玻璃幕墙,内有高档的豪华装修,但不等于就是商厦,据观点指数了解,上述单位地址其实是新式工厦(经过活化的工厂大厦)。另外,旧式工厦有8成实用率,现在新式多为7成甚至6成。上例中,6成计算实用呎价实为2.49万港元。位处非核心商业区,该投资是否值得仍需见仁见智了。
而前述对比中的所谓中环区呎价3、4万港元的商厦,其实是地产、测量、媒体等业界一般所指的甲级写字楼。那什么是写字楼?怎样才是甲级?以下本报告会探讨甲级写字楼的定义、供应、租金水平、空置率,看看甲级写字楼是否仍是未来的投资选择?还有什么关联的投资可以代替?
香港甲级写字楼
关于私人写字楼(Private Office),香港差饷物业估价署列明,包括商用楼宇内的物业,但不包括综合用途楼宇内的非住宅用途单位。写字楼又再分为甲级、乙级、丙级。要达到甲级写字楼的规格,需具备以下若干条件,包括:
-新型及装修上乘;
-间隔具弹性;
-整层楼面面积广阔;
-大堂与通道装潢讲究及宽敞;
-中央空气调节系统完善;
-设有良好的载客及载货升降机设备;
-专业管理;
-普遍有泊车设施。
那么,甲级写字楼一定要在中、上环吗?事实上,对甲级写字楼所处位址的界定,各方仍有所分歧。差饷物业估价署也并无明确规定甲级写字楼的所在区域。业界的普遍观点则认为,甲级写字楼需位于核心商业区(CBD,Central Business District)。
香港规划署则索性将其分为商业核心区甲级写字楼和非商业核心区甲级写字楼,并进一步阐明:短期而言,商业核心区涵盖上环、中环、湾仔、铜锣湾和尖沙咀(包括佐敦道以南的西九龙填海区);中、长期方面,则额外包括在九龙东的第二个商业核心区(即启德发展区及九龙湾和观塘商贸区)的发展项目。
香港甲级写字楼供应量
纵观全港,若不限区域,甲级写字楼的存量并非稀缺。由香港政府2019年报告统计的甲级写字楼数据可知,截至2018年年底,私人写字楼的总存量为1205.33万平方米,当中甲级写字楼占65%(777.53万平方米),位于上环、中区、湾仔、铜锣湾和尖沙咀核心地区的写字楼面积共占总存量的53%。
2018年全年私人写字楼的落成量为17.92万平方米,较2017年下跌10%;其中甲级写字楼的落成量占17.85万平方米,几乎相当于年内香港写字楼的全部供应量。不过,所有落成量均位于非核心地区,新发展项目大多来自观塘和东区,占甲级写字楼落成量的77%。
香港差饷物业估价署发布的《香港物业报告2019》预计,2019和2020年分别有28.5万平方米和6.59万平方米的私人写字楼落成。这些落成量里,甲级写字楼将继续保持主导地位,分别占2019和2020年每年预测落成量的90%和72%。而以地区细分,在2019年的供应中,港岛、九龙和新界分别占25%、46%和29%,当中观塘和沙田合共提供新落成面积的71%。2020年,预计供应将集中于荃湾和西贡,合共占整体落成量的59%。
换言之,在中环等核心商业区的甲级写字楼供应出现了真空。相关机构数据披露,中环要在2023年才迎来大量新甲级写字楼落成---届时,中环和记大厦、美利道发展项目及卑利街/嘉咸街发展计划地盘C皆将于2023年竣工,为全港新增甲级写字楼面积100万平方呎(占2019至2023年预计全港新增甲级写字楼总量约930万平方呎的19.3%)。
香港甲级写字楼租金水平
前文提到的甲级写字楼所在区域尚存有未明确的“分歧”,不过核心商业区的甲级写字楼租金远高于非核心区则是毫无争议的了。去年8月,便曾有外资企业租下中环长江中心45楼全层约2万平方呎,创下每呎225港元的高价纪录。未来数年中环写字楼的供应短缺,又能否成为支撑租金高昂的定海神针呢?
因中美贸易战拉锯、香港社会事件持续发酵,访港游客人次减少,也对零售业带来一定影响,受此波及写字楼租金在最近几个月开始出现调整。相关机构数据显示,中环甲级写字楼租金持续下跌,继8月按月下跌1.9%后,9月再按月下跌1.7%至每平方呎租金125港元。
其他非核心区,如九龙东则按月录得租金跌幅0.4%;湾仔/铜锣湾区位居其次,平均呎租71.2港元;港岛东区平均约55.3港元;尖沙咀区略低,平均呎租为54.1港元;九龙东则每呎租金平均34.4港元。而截至10月底最新数据,整体甲级写字楼平均呎租跌至74.3港元,中环甲级写字楼跌幅最高,再跌2.3%至每平方呎122.1港元。
国际房地产顾问认为,自2014年沪港通开通以来,香港甲级写字楼的租金一直录得年度正增长,今年第三季的下跌是属于首次。其表示,虽然一些跨国企业考虑搬迁至亚太其他地区,例如新加坡。但乐观一点来看,中资公司仍选择留在香港。
其香港研究及顾问谘询部主管盛世民则公开表示称,不少企业受到中美贸易紧张局势及近期社会事件的双重打击,但甲级写字楼目前总体空置率低于5%,可见租金仍然相对坚挺。不过他亦承认,若目前情况持续到明年,则租金将出现更大幅度下调。
房地产投资信托基金REITs
一方面投资核心区甲级写字楼正面临不确定前景。而另一方面,将盈利的9成分派予股东的房地产投资信托基金则越发受到青睐,不少没有足够资金或信心购买实体写字楼单位的投资者更倾向于购入房地产投资信托基金。
在香港上市的REITs约11只,最为人所知的便是大蓝筹领展房地产投资信托基金,其他的还有置富产业信托、泓富产业信托、冠君产业信托、越秀房产信托基金、阳光房地产基金等等。这些房地产投资信托基金投资于写字楼、工厦、酒店、商场等不同的物业类型,以赚取租金回报。
翻查这些REITs中拥有香港写字楼物业的情况。泓富产业信托在香港非核心商业区拥有7项多元化甲级写字楼、商用物业、工商综合物业及工业物业,可出租总面积约为128万平方呎,其中3个为甲级写字楼。
泓富产业信托在今年的中期报告中称,写字楼租赁市场整体租赁势头已减弱,中环的租金增长持平,租户对其业务前景较为审慎,因此作出租赁决定时亦持有较谨慎的态度。尽管如此,迁往非核心商业区的趋势仍持续。不过,该公司反认为其旗下物业组合受惠于此趋势,整体表现正面。该公司每基金单位中期分派9.33港仙。
至于阳光房地产基金,其物业组合包括位于香港的11个写字楼及5个零售物业,可出租面积合共约120百万平方呎。写字楼物业分布于核心和非核心商业区域。经进一步分析,当中一个写字楼为甲级,其余10个为乙级。
透过今年的中期业绩报告,阳光房地产基金认为香港的写字楼和零售租赁活动截止中报发布时并未出现明显放缓迹象,其指出位于非核心区域的写字楼,受共享办公空间营运商、中国及跨国企业需求所带动,租户使用量强劲,为写字楼租金上涨提供支持。该公司每基金单位中期分派13.2港仙。

以上两只REITs均认为,持有非核心商业区的写字楼反倒能在现今局势下受惠,反映了他们当下的投资组合及对大市趋势下的看法。具体是否值得投资,仍需投资者谨慎对待,仔细衡量盈利、估值、大行评级等参考因素。由于本文集中讨论甲级写字楼的相关投资,因此亦不代表其他的房地产基金不在考虑之列。

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